Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có không ít vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà ở 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần lưu ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà đấtTrong tay 200 triệu,
vợ chồng trẻ liều mua nhà và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi sử dụng
vốn vay là 1 loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh nghiệm, trải
nghiệm và sự hiểu biết. còn nếu không biết sử dụng đòn bẩy tài chính đúng cách,
sẽ giống như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp hết xăng vậy, vô
cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng cân bằng tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro khủng hoảng về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắt khe hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS thích
hợp
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của
mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với mình.
Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong số đó có khoản vay không phải trả lãi (vay
người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ nét mạch lạc, liệt kê năng lực chuyên môn vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (tỷ lệ này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà ở to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tiền của BĐS nghĩa là dòng tiền thu được từ dịch vụ cho
thuê chính BĐS đó. Có thể là cho thuê nhà, cho thuê văn phòng, dịch vụ thuê mướn
căn hộ, cho thuê shop house, cho mướn nhà xưởng, cho mướn kho bãi,... Thông
thường, khoản tiền này được thanh toán giao dịch định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6
tháng tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi
này có thể cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng
(nhớ trừ phí môi giới thuê mướn nếu có) bằng cách đi điều tra Thị phần xung
quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất
định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền cho thuê BĐS đủ
năng lực chuyên môn trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có chức năng sinh lời, và dòng tài chính đó tốt nhất là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời điểm dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến hàng tháng, không chậm ngày nào. hiện nay tổng thể vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Còn nếu như không có tiền từ cho thuê, sẽ phải
lấy tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang
trải, đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS.
Khi bán như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do tâm lý chạy hàng.
Cho nên vì
thế, trước khi đưa ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có
chức năng cho thuê hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi các tháng
không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, xem xét thời điểm tính lãi
và khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến
đưa ra quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm giác”. Nhiều người xuống tiền
đặt cọc mua dự án bởi những cơ chế hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì
việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm
hứng, đặt cọc xuống tiền
Việc là, hãy xem xét chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có chức năng trang trải không? Hoặc nhà này có khả năng dịch vụ thuê mướn hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chính sách ưu đãi 0% do phải đối
mặt với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ cho mướn thấp trong khi Xác Suất vốn vay lại tương đối cao nên
không đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất không nên
sử dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư bài bản, sẽ có quỹ
phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung -
dài hạn thì khủng hoảng rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác dịch vụ
cho thuê được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay,
hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần lãi
gốc.
Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, nếu như không
sinh dòng tiền để trang trải được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự có. Có
ít mua miếng nhỏ, có khá nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc
hàng đầu).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì khả năng thanh khoản
của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần
thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là
tính thanh khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là khả năng chuyển đổi
từ BĐS sang tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng
ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua
vùng khác, hay hạnh phúc gia đình có việc,... hoặc BĐS không có dòng vốn trang
trải được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng
khoản đầu tư này.
Thông thường, BĐS có chức năng thanh khoản tốt thì cũng
có khả năng giữ giá tốt hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị
được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân
tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ tại 1 bài khác).
7. Nắm rõ và
tận dụng sức mạnh của lãi suất kép
Lãi suất kép được coi là con át
chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây
là một công cụ hoàn hảo và tuyệt vời nhất nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu
làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tác
dụng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy
tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó doanh thu thu về và nhập lãi này vào gốc
được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu
tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn
lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Đôi điều để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét